¿Cómo influyen las decisiones empresariales en la crisis de la vivienda - y potencialmente, en su solución?

Este Explainer analiza los distintos roles que desempeñan los actores empresariales en cada etapa del desarrollo de la vivienda y muestra cómo un enfoque responsable —basado en la rendición de cuentas, la participación, la transparencia y la no discriminación— implica invertir en estabilidad, confianza y valor compartido.

A partir de ejemplos de España, el Explainer argumenta por qué una conducta empresarial ética también es una decisión empresarial inteligente.

La crisis de la vivienda que enfrentan la mayoría de las economías avanzadas tiene su raíz en la falta de acceso a una vivienda adecuada. Se ha vuelto muy difícil encontrar un hogar que sea asequible, esté bien ubicado, en condiciones habitables, responda a necesidades de accesibilidad, sea seguro frente a los efectos del cambio climático y del que las personas inquilinas no teman ser desalojadas.

Todos los Estados miembros de la Unión Europea tienen la obligación legal de proteger el derecho a una vivienda adecuada, ya que está consagrado en el artículo 11 del Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales. Los Principios Rectores de las Naciones Unidas también establecen directrices para que las empresas prevengan, atiendan y reparen vulneraciones de derechos humanos, incluidas las relacionadas con el derecho a una vivienda adecuada. Pero la vivienda suele tratarse como una mercancía y no como un derecho humano, lo que conduce a decisiones a lo largo de toda la cadena de valor a socavar la capacidad de las familias para acceder a una vivienda adecuada.

Sin embargo, la vivienda puede ser un potente motor de bienestar social, sostenibilidad, estabilidad y prosperidad: si las personas pueden vivir en hogares asequibles y energéticamente eficientes, cerca de escuelas, transporte y servicios de cuidado, su calidad de vida mejora de forma significativa. Y si el sector de la construcción ofreciera empleos más estables y con oportunidades de desarrollo, cientos de miles de personas trabajadoras podrían construir un futuro mejor.

Esta transformación no llegará solo a través de políticas públicas: requiere un cambio en la forma en que las empresas operan en las distintas etapas de los proyectos de vivienda.

El suelo es un elemento fundamental de cualquier proyecto de vivienda. Su ubicación determina el acceso de las personas residentes a servicios y oportunidades esenciales, como la atención sanitaria, la educación, el empleo y los espacios públicos. Es el factor que más influye en el precio de la vivienda. Los promotores y propietarios de suelo adquieren terrenos, en ocasiones con años de antelación. Los urbanistas y los gobiernos locales deciden qué se puede construir y gestionan los permisos necesarios para hacerlo.

Cuando la vivienda se trata únicamente como una mercancía, el suelo suele acapararse y mantenerse vacío hasta que puede revenderse con fines especulativos, en lugar de desarrollarse para responder a necesidades reales de vivienda. Un enfoque basado en derechos, en cambio, impulsa la colaboración entre propietarios, promotores y autoridades públicas para destinar suelo bien ubicado a vivienda inclusiva, con inversiones compartidas en infraestructuras y servicios comunitarios.

Un ejemplo claro es el convenio marco de Barcelona de 2021 (Conveni ESAL), mediante el cual la ciudad cede suelo público a asociaciones y cooperativas de vivienda para su desarrollo. A cambio, estas entidades entregan viviendas asequibles para personas excluidas del mercado, mientras que la propiedad del suelo permanece en manos públicas. En cinco años, este modelo ha permitido desarrollar casi 20 parcelas, con 700 viviendas en ejecución y otras 300 previstas para su desarrollo. Entre los proyectos se incluyen Binèfar, desarrollado por Fem Ciutat; Can70, impulsado por Sostre Cívic; o Les Palmeres, de Fundació Nou Lloc y Fundació Salas, entre otros. El 60 % de los proyectos corresponde a vivienda asequible en alquiler y el otro 40 % a vivienda cooperativa; todos ellos ofrecen sólidos beneficios sociales y ambientales.

La financiación determina qué tipo de vivienda se construye. Antes de iniciar la obra, los promotores deben obtener los permisos necesarios y asegurar el capital, generalmente mediante préstamos que complementan con recursos propios. Los bancos e inversores evalúan los riesgos, los plazos y los retornos esperados. Las autoridades públicas pueden influir en estas decisiones de financiación a través de garantías de préstamo, especialmente cuando los proyectos contribuyen a objetivos de asequibilidad y sostenibilidad. Los prestamistas desembolsan los préstamos a medida que avanza la construcción, que luego se reembolsan con el tiempo mediante la venta o el alquiler de las viviendas terminadas.

Bajo una lógica especulativa, el capital captado se orienta a beneficios de corto plazo: desarrollos de lujo, alojamientos turísticos o proyectos con una regulación laxa que prometen retornos rápidos. Este enfoque alimenta la volatilidad de los precios e ignora las necesidades habitacionales a largo plazo, desplazando comunidades y generando tensiones sociales. 

En contraste, un enfoque basado en derechos alinea a promotores, financiadores y municipios en torno a resultados estables y socialmente útiles. A su vez, este enfoque permite crear mecanismos financieros innovadores que impulsan la construcción y rehabilitación de vivienda sostenible y asequible. Además, fortalece la resiliencia empresarial al promover modelos de vivienda que responden a las necesidades de las comunidades locales —y no a las de inversores globales o visitantes de corto plazo—, protegiendo a los inversores frente a choques globales en la movilidad del capital y de las personas.

Los bancos de desarrollo, como el Instituto de Crédito Oficial y el Institut Català de Finances, han abierto líneas de financiación específicas para el desarrollo de proyectos de vivienda con impacto social. Estas iniciativas cuentan con el respaldo de inversiones recientes del Banco Europeo de Inversiones y del Banco de Desarrollo del Consejo de Europa, lo que demuestra el creciente interés por invertir en vivienda adecuada en España. Los bancos comerciales también avanzan en esta dirección: Triodos ya ofrece hipotecas verdes, mientras que Kutxa Laboral ha desarrollado un paquete de financiación para comunidades que impulsa la rehabilitación, cubriendo tanto mejoras de accesibilidad como de eficiencia energética. Los prestamistas privados también están innovando prácticas para impulsar rehabilitaciones socialmente inclusivas. El Spanish Green Finance Institute trabaja en el desarrollo de la Property Linked Finance; Ecrowd ha creado GIDOMUS, una herramienta que permite a las personas invertir sus ahorros directamente en proyectos de rehabilitación. En paralelo, están surgiendo nuevos modelos de negocio. ALAS y TuTechô se han creado este año como socimis de impacto positivo, con el objetivo de captar capital privado en los mercados bursátiles para financiar proyectos de vivienda social y ambientalmente sostenibles. Por su parte, Omplim gestiona el capital de inversores interesados en el sector inmobiliario sostenible y socialmente inclusivo para desarrollar este tipo de proyectos de vivienda.

Los promotores trabajan con arquitectos para decidir cuántas viviendas construir, su tamaño, calidad y a qué población van dirigidas. Su trabajo define las condiciones futuras de habitabilidad, como la distribución de los espacios, los materiales, la accesibilidad y los sistemas energéticos.

El diseño puede utilizarse para ofrecer una estética mínima que oculte deficiencias en la calidad de los materiales, la construcción y, en general, la habitabilidad. También puede excluir a las personas mayores y a aquellas con discapacidad, exponer a las personas a facturas energéticas volátiles o dar lugar a viviendas inadecuadas frente a los efectos del cambio climático. Con el tiempo, estas carencias salen a la luz y pueden dañar la reputación y las oportunidades de negocio futuras de todos los actores implicados. Además, un enfoque centrado en el beneficio a corto plazo puede llevar a adquirir materiales sin visibilidad sobre las cadenas de suministro de las que provienen, incrementando el riesgo de participar indirectamente en situaciones de trabajo forzoso. Por el contrario, situar a los derechos en el centro de las decisiones del diseño permite un uso más eficiente de los recursos, con el menor impacto ambiental posible, y garantiza una mayor calidad, también en la vivienda asequible. Asimismo, apostar por la transparencia en las cadenas de suministro de materiales puede abrir la puerta a cadenas más cortas, impulsando la prosperidad local, reduciendo las distancias de transporte y mitigando los impactos ambientales.

La empresa de diseño y construcción 011H ha desarrollado una plataforma integrada para abastecerse de elementos prefabricados y sostenibles destinados a viviendas asequibles y energéticamente eficientes, así como a otros proyectos de vivienda. De forma similar, la empresa energética EOS y la constructora ZENIT han creado EOSZENIT, una plataforma simplificada para diseñar y promover rehabilitaciones energéticamente eficientes sin pagos iniciales de los residentes. Por su parte, la empresa de monitorización energética Arkenova combina tecnología con el conocimiento de las personas residentes sobre el uso de la energía para incorporar los sistemas energéticos más eficientes en el diseño de cada edificio, así como para monitorizar y reducir el consumo.

Los promotores contratan a empresas constructoras que transforman planos en edificios. La forma de contratación determina los derechos de las personas trabajadoras, mientras que la elección de materiales y prácticas de construcción definen la durabilidad y la seguridad de las viviendas.

Cuando predomina una lógica especulativa, los bajos salarios, las condiciones inseguras y el uso de materiales de baja calidad dan lugar a viviendas deficientes y empleos precarios. En los casos más graves, estas prácticas tienen consecuencias fatales y, de forma general, conllevan riesgos para la salud incrementados por el cambio climático. Asimismo, prácticas de subcontratación opacas erosionan aún más la dignidad de poblaciones marginadas, en particular de las personas migrantes. Como consecuencia, las empresas que optan por este enfoque tendrán dificultades para atraer y retener talento en un sector marcado por una fuerte escasez de mano de obra.

En contraste, las empresas pueden invertir en entornos de trabajo seguros, salarios justos y formación para utilizar nuevos materiales e implementar prácticas innovadoras que reduzcan los costes y el impacto ambiental. Combinado con una estrategia empresarial centrada en construir un mayor volumen de vivienda asequible y sostenible —en lugar de un número reducido de unidades más costosas—, este enfoque ha permitido a Grupo Salas convertirse en uno de los mayores promotores de Cataluña. Otras constructoras, como Calaf Constructora o Arcadi Pla S.L., también están aprovechando las oportunidades de negocio que ofrece el desarrollo de proyectos de vivienda asequible y sostenible impulsados por asociaciones de vivienda e instituciones públicas. Asimismo, empresas como CEVASA o VISOREN han crecido de forma sostenida durante las últimas dos décadas al centrarse explícitamente en la construcción de vivienda pública asequible en régimen de alquiler (Viviendas de Protección Oficial para alquiler).

Además, la construcción también puede generar oportunidades de empoderamiento e inclusión laboral. Straddle 3 e IDRA han desarrollado Wikihousing, una iniciativa de fortalecimiento de capacidades que enseña a las personas a construir viviendas mediante su participación directa. Por su parte, las empresas que exploran enfoques inclusivos de la construcción industrializada —en la que los elementos de un proyecto de vivienda se producen fuera de obra, en fábricas— pueden crear empleos de calidad en el sector de la construcción para personas históricamente subrepresentadas, como las mujeres.

Una vez construidas, las viviendas se venden o se alquilan y se gestionan en el tiempo. Según el tipo de vivienda, agencias inmobiliarias, propietarios, empresas gestoras, asociaciones de vivienda o cooperativas se encargan del mantenimiento, la relación con las personas residentes y la fijación de los alquileres.

Cuando la gestión prioriza el aumento de los alquileres, los arrendamientos de corta duración y la alta rotación, las personas residentes a largo plazo son desplazadas, vaciando las comunidades. Además, un enfoque excesivo en el beneficio a corto plazo conduce a posponer inversiones en mantenimiento, lo que agrava la inadecuación de las viviendas, incluida su falta de adaptación al cambio climático.

Por el contrario, los gestores que mantienen adecuadamente las propiedades, garantizan la estabilidad de los alquileres y apoyan los arrendamientos de larga duración, reducen los costes asociados a la desocupación y la rotación, protegen el valor de los activos y favorecen la cohesión comunitaria. Sogeviso, empresa de gestión de vivienda creada por Banco Sabadell, se ha comprometido a gestionar la cartera de vivienda en alquiler del banco con criterios de responsabilidad social, ofreciendo mecanismos de resolución de conflictos y mediación para evitar el desalojo de familias. Asimismo, asociaciones de vivienda como las representadas por la federación COHABITAC suelen subrayar la importancia de ofrecer apoyo social y sanitario como parte de sus funciones de gestión, ya que estos servicios son clave para la inclusión de las personas residentes y para fomentar comunidades estables y prósperas.

La gestión de la vivienda también puede abrir espacios de participación social directa, un aspecto cada vez más valorado por ciudades y financiadores. Esta participación permite a los gestores mejorar la eficiencia de sus inversiones en mantenimiento. La asociación de vivienda Fundació Habitatge Social invierte en fortalecer las capacidades de las personas inquilinas para un uso más eficiente de la energía y en evaluar junto a ellas las mejoras energéticas, de modo que los cambios se realicen cuando son necesarios —por ejemplo, sustituyendo aparatos de aire acondicionado que no se utilizaban debido a su elevado coste por ventiladores de techo, que además mejoran los problemas de ventilación señalados por las personas residentes.

La reurbanización y la rehabilitación tienen como objetivo modernizar el parque de vivienda existente, ya sea mediante la demolición y reconstrucción o a través de mejoras en el aislamiento, la ventilación, los sistemas energéticos y el refuerzo estructural. Las reurbanizaciones suelen estar impulsadas por promotores e inversores. La rehabilitación también puede estarlo, aunque normalmente son las personas propietarias quienes deciden invertir en la mejora de sus viviendas. 

Cuando las reurbanizaciones priorizan el aumento del valor del activo por encima de la estabilidad social, generan desplazamientos a través de la gentrificación. Además, las demoliciones tienen un elevado impacto ambiental. De ahí la importancia de evaluar en profundidad la necesidad de reurbanizar frente a la posibilidad de rehabilitar. Cuando la reurbanización resulta realmente necesaria, abordarla desde una perspectiva basada en derechos abre oportunidades para la inclusión laboral y la circularidad. La empresa innovadora Recursos Urbans forma y contrata a personas para recuperar materiales reutilizables de los sitios de demolición, que luego pueden emplearse en otros proyectos de vivienda.

De manera similar, la rehabilitación puede utilizarse para justificar aumentos de alquiler o desalojos, desplazando a personas residentes vulnerables. Pero también puede servir para mejorar la adecuación de las viviendas y reducir las facturas energéticas, lo que puede mejorar de forma drástica la calidad de vida de las familias con menos recursos. Esto es especialmente relevante en el caso de los hogares en alquiler, que suelen concentrar las viviendas con peor desempeño energético. Por ello, encontrar fórmulas para rehabilitar viviendas energéticamente ineficientes sin incrementar los costes para las personas inquilinas tiene un efecto multiplicador, al generar un impacto social y ambiental significativo.

Las autoridades públicas son cada vez más conscientes de este potencial y están ampliando su apoyo a la rehabilitación inclusiva, contribuyendo a generar un mayor volumen de actividad. A través de estas colaboraciones público-privadas, asociaciones de vivienda como Hàbitat 3 se han especializado en identificar viviendas vacías, garantizar el pago del alquiler a las personas propietarias, rehabilitar las viviendas para mejorar su eficiencia energética y, posteriormente, alquilarlas a precios sociales a personas en listas de espera de vivienda pública. En solo diez años, Hàbitat 3 ha pasado de cero a 848 viviendas rehabilitadas. Además, cuando es posible, las rehabilitaciones se realizan a través de entidades de inclusión laboral como Projectes Mansòl, que forman y contratan a personas en situación de exclusión social. En Cataluña, Canarias, Euskadi y Navarra, Provivienda colabora con los gobiernos para aprovechar las subvenciones a la eficiencia energética, incentivar la cesión de viviendas vacías y, posteriormente, rehabilitarlas y alquilarlas a precios sociales.

Cada empresa en la cadena de valor de la vivienda toma decisiones que o bien agravan la crisis, o bien contribuyen a superarla.

Un enfoque basado en respetar los derechos implica ir más allá de la maximización de ganancias a corto plazo, implica alinear el éxito económico con el valor social y, en consecuencia, garantizar un desempeño financiero sostenible a largo plazo. Para las personas residentes, significa viviendas adecuadas. Para las personas trabajadoras, significa mejores empleos. Para las ciudades, significa habitabilidad. Para las empresas, significa relevancia, resiliencia y éxito a largo plazo.

La mayoría de las prácticas que destacamos en esta guía están impulsadas por socios del La Aceleradora de la Transición Justa del Entorno Urbano en España. Contáctanos para descubrir más sobre la vivienda adecuada y explorar cómo podemos acelerar el uso de prácticas sostenibles y justas en los proyectos de vivienda.

¿Quieres saber más?

• Lee el informe de Institute for Human Rights and Business: Advancing Just Transitions para profundizar en enfoques inclusivos sobre la sostenibilidad de la vivienda.
• Utiliza el Dignity by Design Framework como herramienta para situar una perspectiva basada en derechos en el centro de tus proyectos de vivienda.
• Conoce más sobre el Built Environment Just Transitions Accelerator, que trabaja en Dinamarca, el Reino Unido y España.